個人事業主が不動産投資をするメリットとは？融資を受けるコツや法人化の目安も解説

不動産投資とはマンションやアパート、戸建てなどの不動産を購入し、運用して利益を得ることです。運用方法には入居者からの家賃収入や物件自体を売却し利益を得る方法があります。

不動産投資は上手に行うことによって、安定した収入を得るだけでなく節税対策や生命保険の役割まで担うことができます。

費用を経費計上することでの節税対策、不動産が購入時よりも価値が低く見積もられることによる相続税の節税対策などが挙げられます。

また、不動産投資で金融機関から融資を受ける際に、加入が義務付けられていることの多い団体信用生命保険による効果も大きいです。団体信用生命保険とは、ローン契約者が万が一事故や死亡などで支払いが不可能になった際に保険会社が代わりに残額を支払うシステムです。ローン残高がない収益不動産を遺族に残すことができ、家賃収入を得ながら収入を得られます。このように、終身の生命保険に近い効果も得られます。

政府が主導する働き方改革では、副業・兼業が推奨され、副業を容認する企業も増えてきました。また、テレワークの実施、長時間労働の是正に向けた取り組みなども推進され、仕事以外の時間を活用して副業を行いたいと考える人が増えているといわれています。

サラリーマンの副業として人気があるのが、不動産投資です。税務署へ開業届を提出することで、個人事業主として不動産投資を始めることができます。なお、不動産投資や賃貸経営で得た収入は不動産所得となるため、開業届を提出する必要があります。

サラリーマンが不動産投資を始めるときは、会社を辞めるのではなく、サラリーマンをしながら副業として行うのがおすすめです。収入が安定しているほうが、不動産投資のための融資を受ける際に有利に働くからです。

ただし、不動産投資を行うには、不動産所得が一定以上になると個人事業税を納めなければならない、青色申告をする際は帳簿をつけなければならないといった注意点もあります。

個人事業主が不動産投資をするメリットには、「節税対策につながる」「本業以外で収入を得られる」の2つが挙げられます。

個人事業主が不動産投資をすると、次のような利点を活かし、節税につなげることができます。

・最大65万円の青色申告特別控除を受けられる
・経費に計上できる費用が増える
・建物の減価償却費を活用できる
・赤字が生じた際に損益通算を受けられる

それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

●最大65万円の青色申告特別控除を受けられる
個人事業主が不動産投資を行う中で、青色申告特別控除を受けられる場合があります。青色申告特別控除とは、青色申告を行えば、無条件で55万円（最大で65万円）、または10万円を事業による所得金額から差し引くことができるというものです。

最大65万円の特別控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

最大65万円の青色申告特別控除を受けるための要件 ・青色申告承認申請書の提出 ・複式簿記による記帳 ・帳簿に基づいた損益計算書と貸借対照表の作成 ・作成した財務諸表を確定申告期限内に提出 ・電子帳簿保存またはe-Taxでの財務諸表提出

青色申告は、不動産所得、事業所得、山林所得がある場合に利用できるもので、給与所得や株で得た所得などは青色申告の対象となりません。前述のとおり、不動産投資や賃貸経営で得た収入は不動産所得となるため、青色申告が利用できます。

ただし、不動産所得の場合は、不動産投資の規模が「事業的規模」であるかそうでないかによって、税制上の取り扱いが異なり、55万円（最大65万円）の青色申告特別控除を受けるには事業的規模でなければなりません。事業的規模と認められない場合、青色申告特別控除額は10万円になります。

事業的規模とみなされる基準 一戸建ては5棟以上、アパートやマンションなどはおおむね10室以上

なお、不動産所得の他に事業所得がある場合は、不動産所得の事業的規模については問わないとされています。また、事業所得がマイナスになってしまった場合でも、不動産所得から青色申告特別控除額を差し引くことができます。

●経費に計上できる費用が増える
個人事業主は事業にまつわる支出を経費として計上することが可能です。不動産投資を行うと、賃貸経営を行う際に生じるさまざまな経費を計上することができます。

＜不動産投資に関する経費例＞
・賃貸経営のためにかかる固定資産税、個人事業税などの税金
・マンションやアパートの管理費や修理・改修費、修繕積立金
・賃貸物件の火災保険、地震保険
・ローンや借入金の利子
・仲介手数料や広告費などの入居者を募集する際の費用
・共用部分の水道代、電気代
・建物、附属設備などの取得価額を法定耐用年数で割る減価償却費

固定資産税、管理費、修繕費、ローン金利、減価償却費など、経費として計上できる費用は多くあり、これらを経費として計上することで、所得金額を圧縮することができるため、節税対策につながります。

なお、所得税額は次の計算式で求められます。

①賃貸収入－必要経費－青色申告特別控除額＝不動産所得 ②不動産所得や給与所得など総所得金額－所得控除＝課税所得 ③課税所得×税率－税額控除額＝納める所得税額

●建物の減価償却費を活用できる
不動産投資に関する経費として計上できるものの中で、減価償却費を挙げました。減価償却費とは、固定資産の価値が経年によって減少する分を、一定期間ごとに費用として計上することです。実際に支払いが生じていない年度にも、減価償却費として経費計上することができます。

不動産投資や賃貸経営においては、建物や建物の附属設備などが減価償却の対象となり、毎年発生する減価償却費を経費計上していくことで、節税につながります。

減価償却費は、取得価額に償却率をかけて求めます。また、減価償却を行える期間や償却率は、資産の法定耐用年数に応じて決められており、例えば木造住宅の耐用年数は22年、償却率は0.046です。

減価償却費については、以下に詳しく解説しています。併せてご覧ください。
【記事】減価償却とは？減価償却費の計算方法と注意点を解説！　
【記事】減価償却のメリットや計算方法、簿記について徹底解説！

●赤字が生じた際に損益通算を受けられる
不動産所得が赤字になった場合は、生じた損失分を、給与所得や事業所得から差し引いて所得税額を計算することができます。これを損益通算といい、課税対象となる所得金額を圧縮できることで、節税につながります。

また、赤字金額が給与所得や事業所得など他の所得を上回る場合は、その差額を翌年以降に繰り越し、利益と相殺して所得税額を減らすことも可能です。これは繰越損失という、青色申告を行う際に利用できる制度で、最大で3年間まで純損失として繰り越すことができます。

これらの制度を活用することで、不動産投資を始めて間もない赤字になりやすい時期でも節税対策は可能です。

個人事業主が不動産投資を行う2つ目のメリットとして、本業以外での収入を得られる点も挙げられます。

個人事業主は、その月によって収入金額が変わるといったことも起こりやすく、サラリーマンよりも収入が不安定になりやすいです。また、働き方改革の推進により、残業代が減り、副業によって収入の補てんを行いたいと考えるサラリーマンもいるでしょう。

不動産投資は、長期的に安定的な収益を見込めるのが特徴で、新たな収入源と安定した収益の確保につながります。また不動産投資を行うことで会計や税法などのさまざまな知識が身につけば、新しい事業展開も視野に入れやすくなるでしょう。

不動産投資はメリットが多い一方で、注意すべき点・デメリットもあります。本章で詳しく解説します。

不動産投資を始めるにあたって資金が必要となります。物件の頭金や税金などの諸経費、物件運営のための修繕費などです。購入する物件によって必要となる資金は異なりますが、一般的に頭金・諸経費合わせて物件価格の15〜30%必要といわれています。

また、地震や火災といった自然災害などに備え、地震保険や火災保険などに加入する資金も準備しておく必要があるでしょう。さらに、融資を受ける金融機関によっては、団体信用生命保険への加入が必須条件になるケースもあるため、検討が必要です。

このように、不動産投資や賃貸経営には資金が必要になります。個人事業主の場合は金融機関からの融資を受けにくいケースもあるため、自己資金をある程度準備しておくなど、事前に計画を練っておくことが大切です。

不動産所得がある場合は不動産売買や家賃収入に関する書類、不動産関連の書類を準備する必要があり、確定申告も複雑になります。青色申告決算書や収支内訳書は不動産用を使用します。必要書類も多く手順も複雑なため、確定申告ソフトなどもうまく活用しながら行いましょう。

黒字の場合は問題ありませんが、購入した不動産で空室や家賃滞納などが起こり、事業が悪化する可能性もあります。個人事業主の場合、個人で責任を負うリスクが発生します。

不動産投資は自己資金で行う以外に融資を受けるという方法もあります。ここからは融資を受けるためのポイントや金融機関について解説します。

融資を受けるためのポイントを項目ごとに解説します。

・資金
まずは自己資金がどのくらいあるのかを確認しましょう。融資を受ける際には貯金額も重要な判断材料とされます。

・所属する会社の規模
サラリーマンとして仕事をしながら副業で不動産投資をする場合、融資を受けたい時点で所属している会社の規模によっても融資額は変わります。ベンチャーや中小企業よりも規模の大きい大企業の方が融資を受けやすくなります。

・所属する会社の勤続年数
勤続年数の長さは融資を受ける際に「信用」という点で大きな判断材料となります。大企業に所属していても、短期間で何度も転職を繰り返していると融資が難しくなる可能性もあります。

・クレジットカードやローンの滞納
クレジットカードやローンの滞納は信用問題に大きく関わります。過去のデータも一定期間は残っているため審査に影響する可能性があります。

個人事業主が融資を受けられる金融機関をご紹介します。

・日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は政府系金融機関のひとつで、個人事業主にとって利用しやすい融資制度が用意されています。金利が低く、借入期間が長いことが特徴です。融資の形態によっては担保・保証人不要の場合もあります。ただし、必要書類が多く審査に2〜3週間かかるという点から、時間に余裕をもって申込する必要があります。

・信用金庫
信用金庫は「地域のお金を地域に還元する」という目的のもと運営されています。融資の主な対象は中小企業や個人事業主で、日本政策金融公庫に比べて金利は高くなりますが、事業主として不動産投資を行う際の借入先のひとつとして検討してみましょう。

・地方銀行
地方銀行は地域密着型という点では信用金庫に似ています。金利も安く多額の融資も可能ですが、その分審査が厳しくなっています。メガバンクに比べると初回の融資でも受けてもらいやすい傾向がありますが、基本的には信用保証協会付の融資をすすめられます。信用保証協会とは、融資を受ける個人事業主や中小企業の債務を保証する機関です。

不動産投資で個人事業主が法人化するメリットには、次のようなものが挙げられます。

・社会的な信用度が高まる
・節税につながる
・決算月を決められる

それぞれの内容について、詳しく解説していきます。

法人は、設立のための初期費用を負担していたり、登記簿謄本により会社の所在地や資本金といった重要事項を確認できるため、社会的な信用を得やすいといわれます。

個人事業主は、開業手続きの費用負担や登記する必要がないため、法人に比べると信用度が低いといわれるケースもあります。取引先によっては法人でないと取引しないという企業もあります。

不動産投資で個人事業主が法人化すると、より大きな節税につながるメリットもあります。主に以下の4つのメリットが挙げられます。それぞれについて、詳しく見ていきます。

・所得が大きくなると税率が低くなる
・給与所得控除を受けることができる
・赤字を最長10年（9年）繰り越すことができる
・経費に計上できる費用の種類が増える

●所得が大きくなると税率が低くなる
法人の所得に対して課せられるのは法人税で、法人税の税率は原則23.2％の1種類です。

個人事業主の所得に対して課せられるのは所得税で、所得税は課税所得に応じて税率が5％から45％まで、7段階に分かれて上がっていく累進課税です。課税所得が695万円を超えると税率は23％になり、所得金額がその額よりも多くなると、法人税のほうが税率が低くなります。

所得が大きくなる場合は、法人化したほうが税負担の面ではメリットがあるといえます。

●給与所得控除が受けられる
法人化した場合、事業主の役員報酬（給与）は経費として計上できます。つまり、会社の収益から経費である役員報酬分を引くことで、法人税が課せられる所得を減らすことができるということです。

さらに、役員報酬（給与）として受け取る場合は、給与所得控除を受けることができます。給与所得控除は収入金額に応じて異なり、最低でも55万円、最高195万円の控除が適用されます（2024年4月1日現在）。

●赤字を最長10年（9年）繰り越せる
赤字が出た場合、翌年以降に繰り越し、翌年以降の所得と相殺し、税額を減らすことができます。

赤字の繰り越しは個人事業主でも行えますが、個人事業主と法人では、繰越期限に違いがあります。個人事業主の期限は、翌年以降から3年間です。一方、法人は、法人化したのち、10年間（2018年4月1日以前に事業を開始した場合は9年間）繰り越すことができます。

●経費に計上できる費用の種類が増える
個人事業主が経費にできるものには、消耗品費、旅費交通費、水道光熱費、賃貸料、事務所関連費用、通信費、慶弔金、車両費用、広告宣伝費などの費用が挙げられます。

しかし、法人化すると上記の費用に加え、前述したように事業主の役員報酬（給与）を経費にできる他、主に以下のような費用も経費として計上できます。経費計上できる費用が増えれば、税負担の軽減につながります。 

事業主の役員報酬（給与）	事業主の役員報酬（給与）を経費として計上できる。給与には給与所得控除が適用される。 個人事業主には給与という概念はなく、自分への報酬を経費にすることはできない。
住居費	法人名義で物件を契約して社宅扱いにすると、事業利用していなくても5〜8割を経費にできる。 個人事業主が自宅を事業利用している場合は住居費の2〜5割を経費とするケースが一般的。
出張手当	役員や従業員が出張した際、出張手当（日当）を支給し、経費にすることができる。ただし、出張旅費規程を作成しておく必要がある。 個人事業の事業主の場合、事業上の出張のために支出した旅費は経費計上できるが、日当としての計上は不可。ただし従業員には、旅費規程を作成したうえで、出張手当の支給と経費計上が可能。
生命保険料	社長の生命保険の受取人と契約者を法人名義にすることで、保険料を全額経費にできる場合がある。 個人事業主の場合は法人格がなく、親族が受取人であるケースが多い。生命保険料は経費にできない。
退職金	社長や従業員（親族従業員含む）へ退職金を支給できるようになり、経費として計上できる。退職金には退職所得控除が適用される。 個人事業の事業主には、退職金が認められていない。家族従業員への支払いも不可。退職時にお金を受け取りたい場合は、掛金を積み立てて退職時に受け取ることができる小規模企業共済などの退職金制度を活用する。

個人事業主は、原則として毎年3月15日までに確定申告を行う必要があります。その時期に仕事が立て込んでいたとしても、申告期限内に提出できるように努めなければなりません。

一方、法人は決算月を任意で決めることができます。事業の内容に合わせて、忙しくない時期に決算の手続きを行えるよう、決算月を設定できます。

不動産投資が軌道に乗り、年収が上がると、法人化したほうが節税できるタイミングが出てきます。法人化するタイミングや方法・かかる費用について解説します。

個人事業主から法人化を考えるには、年収800万円を超えるタイミングがおすすめです。前述したとおり、法人税の税率は原則23.2％の1種類です。一方、個人事業主の所得に対して課せられる所得税の税率は、以下の表のとおり、課税所得に応じて5％から45％まで、7段階に分かれて上がっていきます。課税所得が695万円を超えると税率は23％になるため、所得金額がその額よりも多くなると、法人税の税率のほうが低くなります。
その目安となる年収が、およそ800万円です。

＜所得税の税率と税額控除額＞

課税所得金額	税率	税額控除額
1,000円から194万9,000円まで	5％	0円
195万円から329万9,000円まで	10％	9万7,500円
330万円から694万9,000円まで	20％	42万7,500円
695万円から899万9,000円まで	23％	63万6,000円
900万円から1,799万9,000円まで	33％	153万6,000円
1,800万円から3,999万9,000円まで	40％	279万6,000円
4,000万円以上	45％	479万6,000円

参考：国税庁「所得税の税率」

厳密にいうと、900万円から税率が上がるため、900万円になる前（つまり800万円を超えるタイミング）で法人化の準備を始めると良いでしょう。ただし、ご自身の状況によって法人化したほうが良いかは変わるため、税理士など専門家に相談して、状況に応じたシミュレーションを行いましょう。
次章では、法人化する前に考慮しておくべき注意点を解説します。

個人事業主が法人化する際には、主に以下のような点に注意が必要です。

・さまざまな費用が生じる
・社会保険に加入する必要がある
・複雑な手続きや事務負担が増える

それぞれについて、詳しく解説していきます。

法人化には、会社形態や手続き方法にもよりますが、収入印紙代や手数料、登録免許税などの費用がかかります。株式会社を設立する場合は合計25万円ほど、合同会社の場合は合計10万円ほどを見積もっておくといいでしょう。なお、それぞれ電子定款の場合はもう少し金額を抑えることができます。

設立手続きを司法書士などに依頼する際は、その分の費用もかかります。報酬の目安は6～10万円ほどが一般的です。

法人には、社会保険への加入が義務づけられています。会社は社会保険料の半額を負担する必要があり、その金額は、個人事業主が支払う国民健康保険と国民年金の保険料よりも高額です。また、従業員を雇うごとに負担額は増えていきます。

ただし、社会保険には雇用保険も含まれており、求職者給付（失業手当）や育児・介護休業の給付金などを受けることができます。また、給付される年金額が国民年金よりも多くなるなど、従業員や事業主にとってのメリットもあります。

個人事業主が法人化するには、会社の基本事項の決定や定款の作成など、さまざまな手続きを行う必要があります。手続きの流れは以下のとおりです。

・会社の基本情報を決定する ・会社用印鑑を用意する ・定款を作成し認証を受ける ・資本金の払い込みを行う ・法務局で登記申請を行う ・法務局で登記申請後の確認と手続きを行う

法人化した後は、個人事業の場合より、決算や社会保健などの業務や手続き、提出書類が増え、より煩雑になります。従業員を雇わない場合はそうした事務処理のすべてを、普段の業務に並行して1人で行わなければなりません。会計ソフトを活用したり、税理士などの専門家に任せたりすることも検討する必要があります。

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個人事業主が不動産投資をする場合「収入を得る」という目的以外に「節税対策になる」「個人年金や生命保険の代わりになる」などのメリットがあります。ただし、メリットがある一方で事業悪化の際の懸念や確定申告の手間などもあり、そうしたデメリットに事前に目をむけることも必要です。

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