個人事業主が不動産投資をするメリットとは？融資を受けるためのポイントも解説

まずは不動産投資の概要や役割・効果について解説します。

不動産投資とはマンションやアパート、戸建てなどの不動産を購入し、運用して利益を得ることです。運用方法には入居者からの家賃収入や物件自体を売却し利益を得る方法があります。

不動産投資は上手に行うことによって、安定した収入を得るだけでなく節税対策や生命保険の役割まで担うことができます。費用を経費計上することでの節税対策、不動産が購入時よりも価値が低く見積もられることによる相続税の節税対策などがあります。また、不動産投資で金融機関から融資を受ける際に、加入が義務付けられていることの多い団体信用生命保険による効果も大きいです。団体信用生命保険とは、ローン契約者が万が一事故や死亡などで支払いが不可能になった際に保険会社が代わりに残額を支払うシステムです。これによって終身の生命保険に近い効果も得られます。

ここからは個人事業主が不動産投資をするメリットや注意点について解説します。

個人事業主が不動産投資をすることで得られるメリットを解説します。

・65万円の青色申告特別控除
個人事業主が不動産投資を行う中で青色申告をする際、最大で65万円の特別控除が受けられる場合があります。なお、65万円の特別控除を受けるには以下の条件を満たす必要があります。

・所得控除を受けられる
本来、所得が多くなればなるほど支払うべき所得税額も上がります。しかし納税者それぞれの家計の事情などを加味した所得控除というものがあり、不動産投資の場合は所得から必要経費と所得控除額を差し引いて納税額が算出できます。他にも不動産所得は、黒字所得から赤字所得を差し引く損益通算という算出方法があり、不動産投資を始めて間もない赤字の時期でも節税対策は可能です。

・かかる費用を経費にできる割合が多い（減価償却費・管理費・修繕費など）
個人事業主が不動産投資をする上で、経費として計上できる費用は多くあります。減価償却費・管理費・修繕費・ローン金利・固定資産税など、これらを経費として計上することで節税対策ができます。

個人事業主が不動産投資をする際に注意すべき点について詳しく解説します。

・資金が必要
不動産投資を始めるにあたって資金が必要となります。物件の頭金や税金などの諸経費、物件運営のための修繕費などです。購入する物件によって必要となる資金は異なりますが、一般的に頭金・諸経費合わせて物件価格の15〜30%必要といわれています。

・確定申告が複雑になる
不動産所得がある場合は不動産売買や家賃収入に関する書類、不動産関連の書類を準備する必要があり、確定申告も複雑になります。青色申告決算書や収支内訳書は不動産用を使用します。必要書類も多く手順も複雑なため、確定申告ソフトなども上手く活用しながら行いましょう。

・事業が悪化した際のリスク
黒字の場合は問題ありませんが、購入した不動産で空室や家賃滞納などが起こり事業が悪化する可能性もあります。個人事業主の場合、個人で責任を負うリスクが発生します。

不動産投資は自己資金で行う以外に融資を受けるという方法もあります。ここからは融資を受けるためのポイントや金融機関について解説します。

融資を受けるためのポイントを項目ごとに解説します。

・資金
まずは自己資金がどのくらいあるのかを確認しましょう。融資を受ける際には貯金額も重要な判断材料とされます。

・所属する会社の規模
サラリーマンとして仕事をしながら副業で不動産投資をする場合、融資を受けたい時点で所属している会社の規模によっても融資額は変わります。ベンチャーや中小企業よりも規模の大きい大企業の方が融資を受けやすくなります。

・所属する会社の勤続年数
勤続年数の長さは融資を受ける際に「信用」という点で大きな判断材料となります。大企業に所属していても、短期間で何度も転職を繰り返していると融資が難しくなる可能性もあります。

・クレジットカードやローンの滞納
クレジットカードやローンの滞納は信用問題に大きく関わります。過去のデータも一定期間は残っているため審査に影響する可能性があります。

個人事業主が融資を受けられる金融機関をご紹介します。

・日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は政府系金融機関の1つで、個人事業主にとって利用しやすい融資制度が用意されています。金利が低く、借入期間が長いことが特徴です。融資の形態によっては担保・保証人不要の場合もあります。ただし、必要書類が多く審査に2〜3週間かかるという点から、時間に余裕をもって申込する必要があります。

・信用金庫
信用金庫は「地域のお金を地域に還元する」という目的のもと運営されています。融資の主な対象は中小企業や個人事業主で、日本政策金融公庫に比べて金利は高くなりますが、個人事業主として不動産投資を行う際の借入先の1つとして検討してみましょう。

・地方銀行
地方銀行は地域密着型という点では信用金庫に似ています。金利も安く多額の融資も可能ですが、その分審査が厳しくなっています。メガバンクに比べると初回の融資でも受けてもらいやすい傾向がありますが、基本的には信用保証協会付の融資を勧められます。信用保証協会とは、融資を受ける個人事業主や中小企業の債務を保証する機関です。

不動産投資が軌道に乗り、年収が上がると、法人化した方が節税できるタイミングが出てきます。法人化するタイミングや方法・かかる費用について解説します。

個人事業主から法人化を考えるには、年収800万円を超えるタイミングがおすすめです。所得税と法人税は計算する際の税率が異なるため、節税のためにも年収800万円を超えたあたりで法人化の準備を始めましょう。

個人事業主が法人化するには、会社の基本事項の決定や定款の作成など、さまざまな手続きを行う必要があります。手続きの流れは以下です。

法人化にかかる費用は会社形態や手続き方法にもよりますが、収入印紙代や手数料、登録免許税などで合計10万円〜30万円程見積もっておくといいでしょう。

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個人事業主が不動産投資をする場合「収入を得る」という目的以外に「節税対策になる」「個人年金や生命保険の代わりになる」などのメリットがあります。ただし、メリットがある一方で事業悪化の際の懸念や、確定申告の手間などデメリットにも事前に目をむける必要があります。不動産投資で資金管理に悩んでいるという方は支払い.comのサービスを活用することをおすすめします。