やさしく解説！不動産を相続したら10ヵ月以内に必要な相続税対策【知っておくべきキーワード付き】

もしも突然、不動産の相続をすることになったらどうしますか？どんな手続きが必要なのか、相続税はいくらかかるのか把握していますか？
大切な家族が亡くなってしまったとき、故人を偲んでいたい想いが強く、気持ちの切り替えは難しいものです。しかし、亡くなったことを知った日の翌日から相続税納税までのカウントダウンは始まっており、期間はわずか10ヵ月しかありません。延滞税は非常に重いため、速やかな遺産分割や納税資金の準備が必要です。この記事では、不動産の相続に関するキーワードや、スケジュール感、やるべきことなどをわかりやすく解説します。

相続をするにあたり、あらかじめ知っておくと良い、役に立つキーワードを紹介します。相続に関わるキーワードを知っておくことで、どういう作業が相続に必要なのかを併せて把握していきましょう。

遺言書とは、被相続人（故人）の最終的な意思表示を記した書類のことを言います。遺言書をつくるメリットは遺産分割協議などを行わないで、遺言書にそった形で相続人が不動産を相続することができます。遺言書を残していない場合は、相続人同士で遺産分割協議をする必要があるため、場合によっては相続トラブルに発展する可能性もあるでしょう。遺言書があれば、被相続人の意思に沿った内容で遺産や不動産を分割できるので、相続トラブルを防ぐのに役立ちます。
遺言書には自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言の3種類があります。これらの遺言書には、以下のように作成方法や保管方法などの違いがあります。

【自筆証書遺言】
本人が遺言書を作成・捺印した遺言
民法第９６８条第１項によると、自筆証書遺言をする場合には、遺言者が、遺言書の全文、日付及び氏名を自書（自ら書くことをいいます。）して、これに印を押さなければならないものと定めています。
【公正証書遺言】
公証人に遺言書を作成してもらい、本人、公証人、2名以上の証人が署名・捺印した遺言
【秘密証書遺言】
本人が遺言書を作成・捺印し、封紙に公証人と2名以上の証人が署名・捺印した遺言

3種類それぞれの遺言書にメリットとデメリットがあります。どれが適しているかは、各々の状況によって異なります。例えば3つの遺言書の中では最も手軽な自筆証書遺言は、被相続人が自筆で作成する遺言書のことであり、遺言を残そうと思い立ったタイミングで作成できるため、一般的に最も多く利用されている遺言書であると思われます。
しかし、内容に間違いや不備があると無効になってしまう可能性があるため注意が必要となります。ご自身でよく調べて、時にはプロの力も借りて遺言書を作成するのが良いでしょう。

財産目録とは、被相続人が亡くなった時点で所有していたすべての財産を一覧にしたものです。被相続人個人が所有する、預貯金や不動産、株式といったプラスの財産はもちろん、借金などのマイナスの財産も記載することが求められます。 また被相続人が会社を経営している場合のように、法人の経営権が問題になる場合には、法人税の申告書を用意しておくと良いでしょう。
財産目録は、被相続人が生前に作成して遺言書と一緒に残してくれていれば、そちらを参照して相続手続きを進めることができます。一方、残されていなかった場合は、相続人が相続財産を調査し、どのような財産がどれだけあるかを把握して作成することになります。被相続人は遺産のすべてを把握しているため、遺言書と同時に財産目録を作成するのが最も良いタイミングと言えるでしょう。遺言書には「誰に何を相続させるか」といった内容を記載しますが、財産目録と照らし合わせながら記載することで、記載漏れや特定の相続人に財産が偏ることを防ぐことができます。そのため、将来、相続人間で発生するであろうトラブルを回避しやすくなります。

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合、その不動産の登記名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義の変更を行うことです。被相続人名義から相続人名義へ登記申請することによって、所有者が変わります。不動産を取得した相続人が登記申請を行いますが、現在（2023年1月時点）は登記申請をすることは義務ではありません。しかし民法と不動産登記法などの法改正により、2024年4月1日から相続登記が義務化され、登記を怠れば10万円以下の過料に課せられます。相続により不動産を取得した相続人は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならない、とされています。

相続登記には、大きく分けて、次の３つのパターンがあります。

【遺産分割による相続登記】
相続人が複数いるときに、どの財産を誰がどれくらい相続するかを、相続人自身が話し合いによって決めるのが遺産分割協議です。その話し合いの末に遺産分割をし、相続登記するケースです。
【遺言による相続登記】
被相続人の遺言が遺されており、これに基づき相続登記を行う場合です。日本では遺言書を遺す方の割合はまだ少ないため、遺言による相続登記もあまりありません。
【法定相続分による相続登記】
法定相続分は、民法で定められた相続分どおりに相続する手続きです。そのため遺産分割協議書や遺言など、特別な書類は必要ありません。相続する割合については、相続人の順位や人数によって決定されます。一度法定相続分どおりに相続登記をしてしまうと、あとから遺産分割協議をやり直すということが、原則として認められません。「とりあえず、法定相続分で登記しよう」といったことは控えた方がよいでしょう。相続登記は必要な書類も多く、手続きが複雑なことから、登記申請の代理を依頼する方もたくさんいらっしゃいます。申請の代理をできるのは司法書士と弁護士のみで、相続登記も司法書士と弁護士だけです。弁護士が日常業務として登記を行っているケースはあまりないので、司法書士に依頼することが一般的といえます。

相続税は亡くなった親などから、お金や土地などの財産を相続した場合に、その受け取った財産に対してかかる税金です。相続税は、財産を相続した場合に必ずかかるわけではありません。具体的には、相続した財産の額から、借金や葬式費用を差し引き、一定の額（基礎控除額）を上回るときに、相続税がかかります。

基礎控除の額は、3,000万円＋（600万円×法定相続人数）で計算します。相続人が「被相続人の配偶者と子２人」の場合、法定相続人数は３人となり、「基礎控除」の額は4,800万円となるので、相続した財産の額が4,800万円以下であれば、相続税はかかりません。
相続税を計算する際には、いったん相続税の総額を計算したうえで、あらためてそれぞれ納める相続税の額を計算します。（注1）

被相続人との関係性による相続の順位や配分、どのくらい相続税がかかるのかについては以下の表を参考にしてください。

土地や建物の資産価値（取引価格）は、最寄り駅からの距離や利便性、築年数などによって左右されます。しかし、不動産の相続税評価額は通常の取引価格とは異なります。詳しい評価方法は以下のとおりです。

【土地】
土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあります。路線価方式とは、路線価が定められている地域（都市部などの市街化地域）の評価方法です。路線価は、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格のことで、国税庁が毎年7月に公表しています（基準日は毎年1月1日）。倍率方式とは、都市郊外など路線価が定められていない地域の評価方法です。その年の固定資産税評価額に、一定の倍率（地域によって異なる）を乗じて計算します。路線価方式・倍率方式ともに、評価額は公示価格（国土交通省が毎年3月に公表する土地取引の指標となる価格）の8割程度が目安です。

【建物】
建物の評価額は、「固定資産税評価額×1.0」で計算されます。固定資産税評価額は固定資産税を計算する際の基準となる価格のことで、公示価格の7割程度が目安となります。固定資産税評価額を調べる場合は、固定資産税の納税通知書を確認するか、自治体の担当部署に問い合わせるのが良いでしょう。

【その他の不動産】
借地権がついていたり、賃貸に出していたりする不動産は、権利関係に応じて評価額が調整されます。貸宅地や貸家（マンション、アパートなど）は、通常の評価額から借地権割合や借家権割合などが調整されるため、評価額は下がります。

突然、不動産を相続したらすべきことは多くあります。後悔ない相続をするためにも価値が高い不動産を相続すると相続税が高額になるため、活用できる特例や控除を事前に知っておくことが大切です。確認すべきことを6ステップにまとめましたので、一緒にみていきましょう。

ステップ１：遺言状の有無と内容の確認
遺言書の有無によって遺産の分割方法が変わるため、1番最初に確認しましょう。法的に有効な遺言書がある場合は、法定相続分よりも遺言の内容が優先されます。例として「〇〇（住所）にある不動産は妻に相続させる」という旨の遺言があるときは、被相続人の妻は原則そのまま相続できます。また遺言書の種類や保管場所によっては家庭裁判所の検認が、必要な場合もあります。公正役場で作成した公正証書遺言や法務局に預けられていた自筆証書遺言は検認不要ですが、それ以外の遺言書（自宅で保存していた自筆証書遺言や秘密証書遺言）は家庭裁判所に検認してもらいましょう。

ステップ２：相続人は誰かを把握する
遺産分割協議は「相続人全員」で行わなければならないため、まずは相続人の全容を明らかにする必要があります。被相続人（亡くなった方）が生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本を取り寄せましょう。その後、戸籍謄本をもとに家族関係を読み解き、誰が相続人になるかを確定させていきます。場合によっては認知した子どもが何人いるか、前妻（前夫）や養子がいるかなどを確認することが挙げられます。相続人が誰になるかは法律によって順番が決められており、家族構成によって分配金額の内訳が異なります。

ステップ３：財産の内容を特定し、財産目録を作成
財産目録は、遺言者が遺言書に添付するために作成したり、相続人が遺産分割協議の際に作成したりすることがあります。財産目録の作成は義務ではありませんが、相続時の負担軽減のためにも作成しましょう。財産目録にはすべての財産を記載する必要がありますので、プラスの財産もマイナスの財産も把握しておく必要があります。プラスの財産とマイナスの財産は、下記のようなものが挙げられます。

プラスの財産・・・不動産、預貯金、有価証券（株式や債券など）、自動車、美術品、貴金属など
マイナスの財産・・・住宅ローン、家賃、未払いの税金、未払いの医療費など

財産目録を作成することで、次のようなメリットがあります。

・遺産分割協議がスムーズ
・相続税申告の要否と納付額が明確に
・無用なトラブルを回避

遺言書がない場合は、遺産の分割をするためには、相続人全員で話し合う遺産分割協議が必要です。そのときに財産目録があれば、遺産が一目でわかり、隠し財産の有無など無用なトラブルを避けられます。また相続税の申告が必要となった場合は、必ず相続財産の一覧をつくる項目があるため、あらかじめきちんとした財産目録を作っておくと手間が省けます。固定資産評価証明書や残高証明書などを添付し、記載漏れがないようにしておきましょう。

ステップ４：遺産分割協議をする
遺産分割協議とは、「被相続人」つまり故人の財産について、法定相続人全員でどう分割するか話し合うことです。法定相続人とは、ステップ②で調べた民法で定められた被相続人の遺産を相続できる人のことです。具体的には被相続人の配偶者や子、父母などです。いずれもいない場合は、被相続人の兄弟姉妹も法定相続人となります。法定相続人全員で遺産分割について話し合った結果を、書面にまとめたものが「遺産分割協議書」です。預貯金や不動産、株式などの相続財産について、誰がどれだけ相続するかを記載します。書面に残すことで、遺産相続の内容について相続人全員が合意したことを証明できます。

ステップ５：不動産の相続登記
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合、その不動産の登記名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義の変更を行うことです。被相続人名義から相続人名義へ登記申請することによって、所有者が変わります。不動産を取得した相続人が登記申請を行いますが、現在は登記申請をすることは義務ではありません。しかし民法と不動産登記法などの法改正により、2024年4月1日から相続登記が義務化され、登記を怠れば10万円以下の過料に課せられます。

ステップ６：相続税の申告と納付
相続税は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に、被相続人の住所地の税務署に申告して納税しましょう。申告書を提出する人が2人以上いる場合には、共同で申告書を作成し連署して提出します。相続人の間で争いがあったり、共同相続人の中に行方不明者がいたりして連絡が取れない場合には、各自別々に提出することも可能です。

相続税の申告書には、次のような添付書類が必要になります。それぞれの書類を取り寄せるためには時間もかかり、記入にも時間がかかります。専門家に依頼するか、自分で行う場合は、早めに動くようにしましょう。（注2）

• 戸籍謄本
• 遺産分割協議書の写し（相続人の中に未成年者がいる場合には、家庭裁判所に特別代理人の選任をしてもらい、この特別代理人の実印を押します。）
• 各相続人の印鑑証明書
• 預貯金・借入金などの残高証明書
• 生命保険金・退職手当金などの支払証明書
• 不動産の登記簿謄抄本（登記事項証明書）・地形図
• 固定資産税評価証明書

【土地のみ】
土地を相続する際は、分割して相続するときに注意が必要となります。土地の価格は変動するため、遺産分割協議の際には、将来の価格変動も見越した相談をする必要があります。また相続税評価額が高い土地を相続した場合、相続税も高額になることを忘れてはいけません。その他に毎年の固定資産税の負担も大きくなっていきます。現在の収入や土地活用をして、固定資産税が負担にならないかなど、相続前に検討しておく必要があります。
【戸建て】
別に家を所有している相続人が戸建てを相続したとき、居住予定がなければ空き家になる可能性があります。空き家になった場合、特例空き家に指定される可能性があり、小規模住宅用地特例の対象外になってしまうかもしれません。この場合、固定資産税が4倍ほど高くなってしまいます。固定資産税は毎年支払わなければいけない税金です。空き家所有はかなりコストがかかってしまうため、毎年払うことが難しければ、売却も含めて検討するのが良いかもしれません。
【マンション】
マンションを相続したとき、多くの相続人はマンションを賃貸に出すことを検討します。しかし新築マンションの方が需要があり、中古マンションは築年数が増すごとに借り手が見つからなくなってしまいます。リフォームして賃貸に出すか、経営する予定が無ければ売却するか、不動産会社と相談しながらマンションの活用方法を検討してみましょう。

一戸建てやマンション、土地などの不動産は現金と違い、はっきりと平等に分割することが難しいものなので、分割の仕方もいろいろあります。知っておくのがよいでしょう。

【現物分割】
現物分割とは、被相続人の現金や車、不動産などの財産を現物で各々の相続人に分ける分割方法です。不動産を単独所有とできるメリットがある一方、法定相続割合で公平に資産を分けることが難しいというデメリットがあります。
【代償分割】
代償分割とは、財産を多く相続した相続人が、他の相続人にお金(代償金)を支払うことで不公平感を調整する分割方法です。特定の方に不動産を引き継ぐことができるメリットがありますが、引き継ぐ相続人がポケットマネーから代償金を支払うため、経済的な負担が重いという点がデメリットです。この分割方法を選んだ際には、不動産担保ローンを活用するのも良いでしょう。不動産担保ローンとは、不動産を担保にすることで、お金を借りることができる商品です。不動産を担保にするため、まとまった金額を低金利で借り入れることが可能です。一方で、万が一返済不能になった場合は、担保の不動産を手放す可能性があるなどデメリットもあるため、仕組みを理解したうえで利用することが大切です。
【換価分割】
換価分割とは、不動産などの遺産を売却して得た現金を分割する方法です。法定相続分で公平に分けることができるメリットがありますが、売却の手間がかかるというデメリットもあります。
【共有名義での相続】
共有分割とは、遺産を主に法定相続割合で共有する分割方法です。共有分割は、法定相続分で公平に分けられるというメリットがありますが、放っておくと二次相続、三次相続で所有者が雪だるま式に増え、多人数共有物件となってしまい、将来売却しにくくなるという点がデメリットです。

相続した不動産を活用するには、賃貸を行う、売却するなどさまざまな方法があります。または不動産を担保にしてローンを組むのも活用方法の１つです。

突然の相続、相続する額やものが大きければ大きいほど、困ってしまう場合も多いかと思います。なるべく損をしないようによく調べて、ときには専門家の力も借りつつ、ご自身に合った相続の方法を見つけていただければと思います。この記事が相続手続きを知る一助となれば幸いです。