マンションや戸建てのリフォームを検討するときに知っておきたい３つのTips

一戸建ての家は、基本的に所有者である個人がどこを修繕してもリフォームしても自由です。  
しかし、分譲マンションは事情が異なります。分譲マンションは「区分所有法」という法律により、所有者の専用所有物である「専有部分」と、住人全体の所有物である「共用部分」に分けられています。
また、マンションの維持・管理などの基本的ルールを国土交通省が定めた「マンション標準管理規約」をベースに、それぞれのマンションが管理規約を定めています。そのため、分譲マンションの場合は、 修繕やリフォームを検討した時に、それが共用部分である場合は、勝手に工事することはできません。まずは工事をしたい箇所が専有部分なのか、それとも共用部分なのかを、マンションの管理事務所か管理規約で確認する必要があります。

分譲マンションの各室には、区分所有法によって区分所有権が設定されています。
具体的には、以下の箇所があげられます。

• 間仕切り
• 住宅設備
• 建具
• 天井（上塗り部分のみ：下段参照）
• 床（上塗り部分のみ：下段参照）　などとなっています。

逆にいえば、修繕やリフォームなどで、自由に修理・交換ができるのは、この専有部分だけに限られているということです。  

分譲マンションの共用部分とは、マンションの建物内の住人が共通で所有する領域のことを指します。そしてそれは、建物の中で「専有部分以外のすべての部分」が該当します。この部分に関しては、個人で自由な模様替えや修繕、リフォームを検討することができません。

代表的な共用部分としては

• エントランス
• マンションの玄関扉
• 廊下
• 階段
• エレベーター
• 躯体(区分けのための壁や床など)　が挙げられます。

マンションの「専有部分」と「共用部分」の指し示す部分についてご説明しました。
しかし、ここでややこしいのは「マンションの住人がそれぞれ専用で使っている領域にも共用部分がある」ということです。

このような領域は、その部屋の住人(区分所有者)に「専用使用権」が認められ、日頃はあたかも専用部分のように使われています。しかし実際には、共用部分の一部ということになります。

具体的には、

• 玄関ドア
• バルコニー
• 窓ガラス
• サッシ
• 専用駐車場　などの部分が該当します。

こういった部分は、専用使用権が求められているとはいえ、共用部分であることには変わりません。ですから、勝手な修繕やリフォームを行うことは認められていません。玄関扉が古くなったからといって、勝手に修繕を加えることはできない、と覚えておきましょう。  

上記のように「専有部分」「共用部分」のどちらに属すのかの理解はややこしく、マンションごとに管理規約が違う場合もあります。
共用部分の修繕・リフォームする場合は、管理組合での決議が必要になります。そのため、「もしかしたら共用部分かもしれない」という部分の修繕やリフォームを行う場合は、事前に管理会社か管理規約で確認することが大切です。

一戸建てや分譲マンションを修繕・リフォームしたい！そんなときにお役立ていただきたいのが、一戸建てやマンションの専有部分を対象とした「セゾンのリフォームローン」です。

セゾンのリフォームローンは、一戸建ておよび、分譲マンションの専有部分を対象にしたリフォームローンです。

対象になっている工事は、

• 水回りのリフォーム(マンションでは配管の撤去移動などを伴う場合は不可)
• 内装リフォーム
• 外装リフォーム（マンションの場合は不可）
• 外構リフォーム（マンションの場合は不可）
• 耐震補強（マンションの場合は不可）
• バリアフリー化
• 防音設備　などが該当します。

セゾンのリフォームローンには、以下の４つの特徴があります。

ご利用いただける方
ご利用いただける方は、お申込時の年齢が満70歳未満で、約定完済時年齢が満80歳未満の方。(日本国籍または永住許可を有し、安定した収入のある方)

ご融資金額
ご融資金額は30万円〜最高500万円以内の１万円単位です。

ご融資期間
一般のお客様は、1年以上25年以内(1年単位)でご利用いただけます。
クレディセゾンが取扱う住宅ローンをご利用のお客様は、住宅ローンの残念数に合わせて1年以上35年以内(1年単位)でご利用いただけます。

ご融資金利
金利は変動金利で、融資実行月の金利が適用されます。
現在の金利はセゾンのリフォームローンのホームページでご確認いただけます。
▶セゾンのリフォームローン
ご融資実行後の金利は1年ごとに見直しを行います。(10月1日を基準日として同年12月の約定返済日の翌日より新利率適用)

セゾンのリフォームローンは、WEBからすべて申し込みができます。
公式サイト(https://yuushi.saisoncard.co.jp/reform/)から
「お申し込み」フォームから規約に同意の上、「お客様登録」を行い、お申し込みいただけます。

セゾンのリフォームローンについてより詳しく知りたい方は、下記のリンクからご参照ください。

修繕やリフォームをしたい箇所が、マンションの共用部分の場合は、前項でご説明したとおり、勝手に手を加えることはできません。管理組合での決議が必要となります。

マンション共用部分の工事にかかる費用は、一般的に、マンションの管理組合が積み立てている「修繕積立金」から充当されます。
修繕積立金は一般的にマンションの管理組合が毎月徴収して積み立てているので、修繕のときに費用を支払う必要はありません。

とはいえ、大規模修繕工事にもなると、相場として1戸あたり100万円前後の費用が必要とされています。マンション全戸の総額でいえば、数千万円から、大きなマンションでは数億規模になるでしょう。

このとき問題になるのは、修繕積立金が不足しているケースの修繕です。修繕積立金は一定の計画のもとに集めているものですが、時には計画以上に修繕費用がかかったりして、積み立てた修繕金だけでは足りなくなるケースもあります。
今までの修繕では費用が足りない部分を一時金として徴収し、修繕に着手しているケースもありましたが、2022年4月から始まったマンション管理計画認定制度、評価制度により、一時金の徴収を予定していないことが評価条件に加わりました。また最近では気候変動による災害などへの不安を背景に 、マンション住民から一時金の徴収に対して「手持ち資金を残したい」との要望が出るケースもあり、修繕計画とおりの進行がむずかしくなるケースもあります。

マンションの管理適正化の推進に関する法律が改正され、2022年4月から、「管理計画認定制度」（国土交通省）、「マンション管理適正評価制度」（一般社団法人マンション管理業協会）という、マンションの資産価値を認定・評価する制度もスタートしました。

参考に東京都の認定基準を見てみましょう。
^※各自治体の足並みは一定ではありませんので、ご自身の住まわれている地域の状況を把握しておくことが重要です。

2022年4月から始まったマンション管理計画認定制度、評価制度により、今まで以上に計画とおりの修繕実施が求められるようになり、お金がないからといって、工事を延期するわけにはいかないのです。そういった理由から修繕積立金に不足分が生じたときは、修繕やリフォームのローンを組んで充当することも可能となっています。

分譲マンションや一戸建てを長く快適に住み続けるには、定期的に修繕やリフォームが必要になります。とはいえ、修繕やリフォームにはある程度のお金がかかるため、まとまったお金を用意できないときは、修繕やリフォーム用のローンを検討することをおすすめします。
また分譲マンションには「専有部分」と「共用部分」があり、個人で修繕できる範囲、マンション管理組合が修繕する範囲が分けられています。
マンションにお住まいの方は、共用部分の修繕には個人で着手せず、マンション管理組合向けの修繕ローンがあることを知っておいていただけると「いつかの修繕」の際にお役立ていただけるのではないでしょうか。