住宅ローンは固定金利と変動金利どちらを選ぶ？フラット35の子育てプラスがお得なの？

住宅ローンで変動金利を選ぶと、将来の金利上昇が心配な人も少なくないでしょう。長期固定金利のフラット35は変動金利より金利は高めですが、さまざまな金利引下げメニューを打ち出しています。
この記事では2024年2月に新設された【フラット35】子育てプラスや、その他の金利引下げメニューを紹介します。これからマイホームを購入する人はフラット35の金利引下げの仕組みを理解し、自分に合った住宅ローンの金利タイプ選びに役立ててください。

住宅ローンの金利タイプで多くの人が変動金利を選択しています。住宅金融支援機構が行った「住宅ローン利用者の実態調査」（2023年4月）によると、以下の結果が公表されています。

実に70％以上の人が「変動型」を選んでおり、変動金利を選ぶ人が多い理由は、金利の低さがあげられます。
変動金利と固定金利では金利を決定する要因が異なり、変動金利は市場の金利動向に連動しており、中央銀行の政策金利や短期金融市場の金利変動が影響することに加え、中央銀行の金融政策や、住宅ローン市場における資金の供給と需要のバランスも金利に影響を及ぼします。一方、固定金利は長期間にわたる金利予測に基づいて設定され、通常は長期国債の金利が参考にされます。長期にわたるインフレ率の予測、長期的な経済成長の見通しなども固定金利の水準を決定する要因のひとつです。
上記の理由から、変動金利のほうが低く設定される傾向があります。一部のネット銀行などでは条件によって0.1%台の金利が適用になる場合もありますが、変動金利タイプの商品もあるため、毎月の返済額を抑えたい人に支持されています。

なお、固定金利タイプには「全期間固定金利」のタイプと、「固定期間選択型」という借入当初の一定期間が固定金利になるタイプがあります。

住宅ローンの変動金利は、市場金利の動きに連動して金利が変動する金利タイプです。短期プライムレートに1.0％上乗せされた金利が店頭金利（基準金利）として各金融機関で設定されます。店頭金利をベースに金融機関の優遇金利などを適用したものが、実際の借入金利となる仕組みです。
短期プライムレートは日本銀行の政策金利の動きに連動するため、政策金利が上昇すると短期プライムレートも上昇し、変動金利の住宅ローンも金利が上がります。

以下は、変動金利のメリットとデメリットです。

日本では低金利が続き、変動金利の適用金利も超低水準で推移しています。変動金利を選んだ人は金利負担が少ないため、返済額を抑えられます。その一方で、現在の金利水準ではこれ以上の引下げは考えにくいため、金利上昇のリスクに注意が必要です。
金融機関によって異なりますが、変動金利元利均等返済の返済プランによっては急激な金利上昇が起きた時に、毎月支払うべき利息の金額が返済額よりも多くなってしまうと未払利息が発生する可能性があります。これは返済額の増加に上限を設ける制度「125%ルール」や「5年ルール」などによって、一気に支払い金額が上がりすぎないようにするための調整弁となる仕組みがある一方で、利息の支払いの比率が大きくなることで、元金がなかなか減っていかないという点に注意が必要です。
そして、長期の借入では何回も金利があがる可能性があるため、総返済額がいくらになるのかがわからないといったデメリットがあります。

これらのメリット・デメリットから、変動金利は以下のような人に適しています。

例えば、独身もしくは夫婦世帯で、短期間で一気に返済を検討している場合などには変動金利がよいかもしれません。
2024年1月現在、変動金利で新規で住宅ローンを組んだ場合、省エネ基準に適合している新築住宅なら住宅ローン控除の期間は13年間ですので、住宅ローン控除が終わった瞬間に資金を貯めておいて完済を目指す方などには変動金利が向いているのではないでしょうか。

固定金利（固定期間選択型）とは文字どおり、一定期間金利が固定される金利タイプです。金利が固定される期間には、3年、5年、10年などの他に35年、50年のような長期もあります。一般的には固定金利期間が長いほど、金利は高く設定されます。

固定金利期間終了後は変動金利にシフトしますが、金融機関によってはこの時点で固定金利にすることも選択が可能で、固定金利を継続したい場合は改めて固定金利の「特約」を付けます。固定金利終了時の金利水準によっては、どちらを選んでも返済額が増えてしまう可能性はあります。
フラット35のように全期間固定金利の住宅ローンの場合は、借入期間の最後まで金利が変わらないため、毎月の返済額は変わらず、金利変動によって当初予定していた総返済額以上の返済になる心配はありません。

以下は、固定金利のメリットとデメリットです。

フラット35のような長期固定金利タイプの場合、であれば住宅ローンの完済時まで金利が上がらないため、途中で市場金利が上がっても返済額は変わりません。また、契約時に完済までの返済金額が確定するので安心です。ただし、フラット35の金利は現状、変動金利よりも年1％以上高い場合が多くなっています。

これらのメリット・デメリットから、変動金利は以下のような人に適しています。

例えば、子どもがいる家庭で、進学などにも費用を捻出する必要があるなど、住宅ローン以外の重要な支出があり、毎月の支払額を一定に保ちたい方には固定金利や完全固定金利が向いていると言えるのではないでしょうか。

物価上昇や金利変動のリスクを考慮し、毎月の返済額を固定して長期的な家計計画を立てたい方は、完全固定金利やフラット35を検討することをおすすめします。これにより、将来にわたって安定した返済計画を維持することが可能になります。

実際に固定金利と変動金利の毎月の返済額と総返済額を試算してみましょう。
なお、試算には金融広報中央委員会の「借入返済額シミュレーション」を使用します。

【固定金利の場合】
35年固定金利で適用金利が1.5％のケースの毎月の返済額と総返済額は、以下のとおりです。

【変動金利の場合】
変動金利タイプで以下のように金利が変動したケースの返済額と総返済額は、以下のとおりです。

同じ4,000万円のローンを組んだ場合でも変動金利と固定金利の場合、現在の金利水準では毎月の返済額に約2万円の差があることがわかります。市場金利が今後数十年、今のままであれば変動金利が有利なのは明らかです。
しかし、変動金利には金利上昇リスクがあり、上記のように金利があがると返済額も増えていきます。
今回のシミュレーションでは10年以降の金利を一律にしていますが、返済期間が長期にわたると、市場金利がどのように変化するかは予想できません。
住宅ローンは固定金利と変動金利どちらを選ぶ？でも紹介したとおり、変動金利型と固定金利型は基準となる金利が異なり、固定金利型は変動金利型に先行して金利が上昇する性質があります。そのため、変動金利型が上がってから固定金利型への借り換えをすると、固定金利型はさらに金利が上昇している可能性が高くなるのです。
現にフラット35の金利は、2021年頃から上昇傾向にあります。変動金利がこれに追従し、金利が上がってくる可能性があるため、金利の動向には注意が必要です。

【フラット35】子育てプラスとは、2024年2月13日以降の資金受取分から適用される、子育て世帯向けの【フラット35】の金利引下げメニューです。

そもそも【フラット35】には、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利の住宅ローンで、長期にわたる金利上昇リスクを抑えられます。借り入れ時に全期間の返済額が確定するので、安心して返済計画を立てられます。また、一般の住宅ローンは団体信用生命保険（団信）の加入が必須ですが、フラット35は団信に加入できない方でも申し込みが可能という特徴のある住宅ローンです。

そして、2024年2月以降適用される【フラット35】子育てプラスのスタートに伴い、【フラット35】のポイント制度も新しくなります。
新しいポイント制度については、詳しく後述します。

【フラット35】子育てプラスには、以下のような特徴があります。
✓ 子どもの人数に応じて金利が引下げられる
✓ 他の【フラット35】の金利引下げメニューと併用できる
✓ 金利の引下げ幅が最大年▲1.0％に拡充

順を追って詳しく解説します。

【フラット35】子育てプラスでは子どもの人数によって、一定期間金利を引下げます。【フラット35】子育てプラスの単独の場合の引下げ幅は子ども1人あたり年0.25％で、5年間適用されます。1年間の最大の金利引下げ幅は1.0％であるため、子ども5人の世帯であれば6年目から10年目に0.25％引下げられる仕組みです。

子どもの人数による当初5年間の金利引下げ幅は、以下のとおりです。

上記のように子ども4人以上は当初5年間の金利引下げ幅は1.0％となり、5人以上の世帯は6年目から10年目に引下げが適用されていない分の適用を受けます。
例えば、子ども2人の世帯であれば、当初5年間0.5％の金利引下げとなります。

【フラット35】子育てプラスは、他の【フラット35】の金利引下げメニューと併用できます。
組み合わせ可能なメニューは、以下のとおりです。

・【フラット35】S
・【フラット35】リノベ
・【フラット35】維持保全型
・【フラット35】地域連携型
・【フラット35】地方移住支援型

【フラット35】子育てプラスと他のメニューを併用すると、さらに金利を引下げられます。
例えば、子ども3人の世帯で【フラット35】地域連携型（子育て支援）の対象エリアにZEHかつ長期優良住宅を取得する場合の金利引下げは、以下のとおりです。

・【フラット35】子育てプラス：0.75％（子ども3人分）
・【フラット35】S(ZEH)：0.75％
・【フラット35】維持保全型：0.25％
・【フラット35】地域連携型（子育て支援）：0.5％
　　合計：2.25％

1年間の金利引下げ幅は1.0％が上限なので当初10年間は年1.0％、11年目から15年目に年0.25％の引下げとなります。

従来の【フラット35】のポイント制度では金利引下げ幅は最大年0.5％でしたが、新しいポイント制度では最大年1.0 %に拡大されます。つまり、従来の引下げ幅の2倍となるのです。

例えば、4,000万円の住宅ローンを金利1.82％で35年借りた場合の金利引下げ効果は、以下のとおりです。

金利引下げ幅が1.0％になると当初5年間の返済額が大幅に軽減され、6年目以降の返済額も少なくなることがわかります。総返済額も金利引下げがない場合と比較して約253万円、引下げ幅0.5％と比較しても約126万円少なくなります。
変動金利に比べて金利が高いといわれている固定金利の【フラット35】も、新しいポイント制度を活用すれば金利を抑えられるでしょう。

【フラット35】子育てプラスは、少子化対策の一環として生まれたプランです。日本では、合計特殊出生率（^※）が低下し続けており、2022年には1.26と過去最低を記録しました。このままでは、将来的に人口が減少し、経済や社会に悪影響を及ぼすのではないかと懸念されています。そこで政府は、子育て支援のためのさまざまな施策を打ち出しています。

そのひとつに「デフレ完全脱却のための総合経済対策」における、こどもが健やかに成長できる環境整備を通じた少子化対策の推進施策の一環として、子どもの人数に応じて金利を引下げる【フラット35】子育てプラスが盛り込まれ、子育て世帯に対して住宅ローンの負担を軽減し、経済的に支援する制度が誕生しました。

【フラット35】子育てプラスは、【フラット35】より金利引下げ期間の返済額と総返済額を抑えられます。それぞれを利用した場合の返済額を試算してみましょう。

前提条件は、以下のとおりです。

それぞれの返済額は、以下のとおりです。

【フラット35】子育てプラスを利用した場合、子ども2人の世帯では毎月の返済額は約1万円、総返済額は約126万円減少します。
このケースでは【フラット35】子育てプラスを単独で適用していますが、他のメニューと併用すればより多くの金利優遇を受けられます。

【フラット35】子育てプラスは、以下の要件を満たす夫婦世帯が利用できます。

1. 借入申込年度の4月1日において18歳未満の子ども（胎児および同居の孫を含む）がいること
2. 借入申込年度の4月1日において夫婦（同性パートナーを含む）のいずれかが40歳未満であること

【フラット35】子育てプラスは、通常の【フラット35】と同様に取扱金融機関に申し込みます。一般的な申請の流れは、以下のとおりです。

1. 取扱金融機関にて事前審査(ない場合もあり)
2. 取扱金融機関に申込書類一式を提出
3. 取扱金融機関にて本審査
4. 取扱金融機関に【フラット35】の適合証明書を提出
5. 【フラット35】の契約、抵当権設定、火災保険加入など

基本的な手続きの流れは、通常の【フラット35】と同様です。ただし、【フラット35】地域連携型を併用する場合、上記の手続き以外に地方公共団体への申請手続きが必要になります。住宅メーカーや金融機関の担当者に相談しながら、ひとつずつ手続きを進めましょう。

2024年2月の【フラット35】子育てプラスと同時に、新しいポイント制度が始まります。
ここでは、旧ポイント制度と新しいポイント制度について解説します。

最初に、2022年10月に導入されたこれまでのポイント制度について解説します。

これまでのポイント制度は金利引下げメニューごとに決まったポイントがあり、その合計によって金利の引下げ幅と引下げ期間が決まる仕組みでした。
金利引下げメニューは、「住宅性能」「維持保全」「地域連携」の組み合わせです。5年ごとに引下げられる金利は年0.5%、ポイント合計は4ポイントが上限です。
そのため、金利引下げの内容は4パターンに限られました。

✓ 1ポイント：当初5年間年 ▲0.25％
✓ 2ポイント：当初10年間年▲0.25％
✓ 3ポイント：当初5年間年 ▲0.50％、6年目から10年目まで年▲0.25％
✓ 4ポイント：当初10年間年▲0.50％

上記のようにこれまでのポイント制度では1ポイントから2ポイントに増えた場合、引下げる金利を増やすのでなく、期間を延ばす仕組みでした。

2024年2月から適用される【フラット35】の新しいポイント制度は、金利引下げ幅を最大年1.0％に拡充します。
【フラット35】子育てプラスに該当しない場合、ポイントの上限はこれまで同様に4ポイントです。
ポイントによる引下げは返済開始時に手厚く適用されるように変わります。引下げパターンは以下の４パターンです。

✓ 1ポイント：当初5年間年▲0.25％
✓ 2ポイント：当初5年間年▲0.50％
✓ 3ポイント：当初5年間年▲0.75％
✓ 4ポイント：当初5年間年▲1.00％

上記のとおり、ポイント増加分は最大1.0％の金利引下げ上限まで返済開始時に手厚く適用されます。
金利負担が大きいのは元本の多い借入当初であるため、この変更はメリットが大きいと考えられます。

さらに、【フラット35】子育てプラスを利用する場合、加算されるポイントに上限はありません。
4ポイントまでは、上記と同様の引下げとなりますが、5ポイント以上の場合は最大1.0％の上限を超えることになるため、以下のようなに6年目以降に引下げが適用となります。

✓ 5ポイント：当初5年間年▲1.00％、6年目から10年目まで年▲0.25％
✓ 6ポイント：当初5年間年▲1.00％、6年目から10年目まで年▲0.50％
✓ 7ポイント：当初5年間年▲1.00％、6年目から10年目まで年▲0.75％
✓ 8ポイント：当初10年間年▲1.00％
✓ 9ポイント：当初10年間年▲1.00％、11年目から15年目まで年▲0.25％

【フラット35】子育てプラスのポイントは、子どもの人数に応じて金利引下げポイントが加算されます。１ポイントで５年間年0.25％の金利引下げとなります。

【フラット35】子育てプラスのポイントは4ポイントを超えても金利引下げの対象となります。5年ごとの引下げ幅は年1.0％が上限なので、5ポイント以上は6年目以降の金利引下げ分となります。

【フラット３５】Sとは長期優良住宅のような省エネルギー性や耐震性などに優れた住宅を取得する場合に、【フラット３５】の金利を一定期間引下げる制度です。【フラット３５】Ｓには【フラット35】S（ZEH）、【フラット35】S（金利Aプラン）、【フラット35】S（金利Bプラン）の3つの金利引き下げメニューがあります。

それぞれの金利引下げポイントは、以下のとおりです。

【フラット35】Ｓを【フラット35】子育てプラスと併用する場合、4ポイントを超えた利用が可能になります。当初5年間の引下げ幅は最大年1.0％、5ポイント以上の場合は6年目以降も引下げが適用されます。また、【フラット35】Ｓは【フラット35】維持保全型との併用が可能です。

【フラット35】リノベとは中古住宅の購入に伴い、一定の要件を満たすリフォームによって【フラット35】の金利を一定期間引下げる制度です。【フラット35】リノベには、【フラット35】リノベ（金利Aプラン）、【フラット35】リノベ（金利Bプラン）の2つの金利引下げメニューがあります。
 
それぞれの金利引下げポイントは、以下のとおりです。

【フラット35】リノベを【フラット35】子育てプラスと併用する場合、4ポイントを超えた利用が可能になります。当初5年間の引下げ幅は最大年1.0％、5ポイント以上の場合は6年目以降も引下げが適用されます。また、【フラット35】リノベは、【フラット35】地域連携型または【フラット35】地方移住支援型と併用が可能です。

【フラット35】地域連携型とは、住宅取得の助成をしている地方公共団体と住宅金融支援機構によって【フラット35】の金利を引下げる制度です。子育て支援等の施策の一環として住宅取得への地方公共団体の助成とあわせて、【フラット35】の金利が引下げられます。対象となる地方公共団体の補助事業が、子育て支援または空き家対策のどちらかに該当します。

【フラット35】地域連携型の金利引下げポイントは、以下のとおりです。

【フラット35】地域連携型を【フラット35】子育てプラスと併用する場合、4ポイントを超えた利用が可能になります。当初5年間の引下げ幅は最大年1.0％、5ポイント以上の場合は6年目以降も引下げが適用されます。また、【フラット35】地域連携型は、【フラット35】Ｓまたは【フラット35】リノベとの併用が可能です。

【フラット35】地方移住支援型とは、地方公共団体による移住支援金の交付とセットで【フラット35】の借入金利を一定期間引下げる制度です。【フラット35】地方移住支援型を単独で利用する場合は、当初５年間年0.6%の金利引下げとなります。他の金利引下げメニューとは異なるため、注意が必要です。

【フラット35】地方移住支援型を【フラット35】子育てプラスと併用する場合、4ポイントを超えた利用が可能になります。当初5年間の引下げ幅は最大年1.0％、5ポイント以上の場合は6年目以降も引下げが適用されます。また、【フラット35】地方移住支援型は、【フラット35】Ｓとの併用が可能です。

【フラット35】子育てプラスと他の金利引き下げメニューとの組み合わせでの返済額を試算してみましょう。

それぞれの返済額は、以下のとおりです。

住宅ローンの金利タイプは現在のところ変動金利が主流ですが、変動金利には金利上昇リスクがあります。長期固定金利のフラット35は変動金利に比べて金利は高めですが、契約時に完済までの返済額が確定する点は大きなメリットです。2024年2月からは子育て世帯を対象にした【フラット35】子育てプラスが新設され、金利の引下げ幅が最大年1.0％になります。これからマイホーム購入を考えている子育て世帯の人は、前向きに検討してはいかがでしょうか。

フラット35で住宅ローンを組むなら、セゾンのフラット35がおすすめです。セゾンのフラット35の金利は業界最低水準です。セゾンのフラット35PLUSと併用すると、住宅購入価格の100％まで融資を受けられるため、頭金がなくても住宅を購入できます。また、借入時の保証料や繰り上げ返済手数料はかかりません。さらに、機構団信にセゾンの新機構団信プラスを上乗せすると、就業不能状態になったときの保障を受けられるので安心です。